悪立地の店舗売買で注意すべきポイント（東浦和ラーメン店）
- 埼玉県浦和市東浦和
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決して好立地ではないラーメン店の売買において、無事後継テナントが見つかった事例です。
ご高齢の店主が長年営業してきた約20坪の店内には充実の設備。ラーメン店ならそのまま使える機器類も多数あり、解体するのは忍びないと弊社に店舗売買のご相談頂きました。
しかしお店の場所はJR武蔵野線東浦和駅から徒歩9分・・・決してアクセスが良いとは言えません。どのように売買成立に至ったのでしょうか。
リースの支払い残債と同額で募集スタート
オーナー様としてはせっかく経営してきた店舗を解体するのは忍びなく「どなたか若い方が造作・機器類をうまく引き継いで店舗をやってもらえたら・・」というお考えでした。
募集を始めた当初の売買金額は、リースの残債支払いと同額に設定。この条件が検討のハードルになるようなら譲歩していくつもりでスタートしました。
内覧が発生するも、立地がハードルに
募集開始後から数件の内覧が発生し、真剣に検討いただける方もいらっしゃいました。しかし、成約まではなかなか進みません。お話が進まない理由は、やはり駅から離れた「立地」。こればかりは前テナントオーナー様としてもいかんともしがたく、時間だけが経過していきました。
退店コスト発生の回避を最優先し成約
そんな中、家賃や初期投資の軽さに魅力を感じてくれた後継テナント候補が現れ、最終的には０円で売買成約に至りました。前テナント様としてはキャッシュイン（売却金がプラス）で譲渡できたわけではありません。しかし後継テナントが現れずに、多額の解体費用と何ヶ月分の空家賃を負担する最悪の事態は回避できたという取引です。
現オーナーと後継テナントには、売却金額の相場観に差が
「できれば高く売りたい。」「少なくともキャッシュアウトは避けたい。」というのが売主様の本音です。しかし「相場とかけ離れた高額条件の提示」で内覧機会を損失されたり、「妥当額での交渉なのに決裂」したりで、結果後継テナントを見つけられず後悔されるテナント様もいらっしゃるのも事実です。
店舗設備や造作をそのまま使う人ばかりではない
「0円なら後継テナント見つかる」わけではありません。後継テナント様の中には、0円もしくは安価な条件で造作を引き取っても、機器類撤去や一度内装も解体して自分仕様の店舗を造り直す方もいらっしゃいます。その過程で「処分するのに費用がかかりそうなので造作譲渡費払ってまでこの物件で決める必要はない。」と判断されてしまう場合もあります。
無条件で高額売却を謳う業者には注意
「よっぽど立地がいい」「賃料はじめ経済条件がお得」などのメリットがあれば別ですが、高い造作譲渡費用を払うならトータルの投資額が軽くならないと後継テナントからしたら意味がありません。
とにかく自分のところに任せてもらいたい一心で「相場より高く売れます！」と安請け合いする不動産業者もいないとは言えません。
あまりにも相場とずれた条件や間違った提案の仕方では、前のめりで造作購入してくれる方が見つからない物件も出てきてしまうのです。成約しないその間の時間は、機会ロスでありリスクを大きくしていることにも成りかねません。
「自身の物件がどの程度評価されそうなのか」
「多くの方に検討してもらえるだろうか」
「どのようなトラブルが予測されるのだろうか」
といった数々の懸念事項が頭に浮かぶ方も多いと思います。多様なお悩みに対応できる、信頼できる業者との出会いが「賢い撤退」「賢い店舗売買」の第一歩です。
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