居抜きの店舗査定はどこを見ている？

造作（店舗設備）の価格査定をする際、担当者はどこを見ているのでしょうか。

実は、造作の査定は設備そのものの価値だけでは決まりません。
ケースバイケースではありますが、大きく2つの視点で見ていると思っていいでしょう。
①相場観、②出店者サイドの予算感です。

①相場観は4つのポイントから総合的に判断
造作価格は購入時の価格から判断するのではなく、以下の4点から総合的に判断します。

1.飲食仕様のスペック（グリスト、ダクト有無）
2.厨房機器類の種類と新しさ
3.店舗所在地（立地）
4.賃貸借条件

以前はあまり見ることのなかった居抜き物件ですが、今となっては珍しいことではありません。
居抜き専門でトップクラスの事業者である弊社では、過去の成約事例も1,000件を超えています。そのため今までの成約から、現実的な「相場観」をデータとして保有しています。

ここを大きく外した金額で成約を狙うのは売却確率を下げることになりかねません。「相場観を正確に捉えること」がスムーズな売却へ繋がります。

②出店者サイドの予算感は初期投資の総額から考える
まず、「この物件で出店するのがどのような人か」仮説を立てます。独立開業の個人なのか、それとも法人なのか。物件の規模感や特徴などから考えていきます。「この物件で手を挙げそうな借主（入居希望者）の予算感」をきちんと把握します。そうすると最も反響がとれる価格帯で募集ができるため、居抜きで売却できる確率が高まります。

妥当性のある造作譲渡費用とは？

簡単な考え方として、例をあげてみます。
◆想定される出店者の予算が1,000万円の場合 ※運転資金は除く
物件取得費（仲介手数料・初月賃料・保証金など）：400万円

ケース①は、改装や厨房機器の入れ替えなど、開業に伴う経費が200万円発生した場合です。
この部分の金額は、物件により異なります。今までの使用してきた消耗度合や、他業態への転用のしやすさなどから判断します。
開業予算1,000万円－物件取得費400万円－経費200万＝400万円
造作譲渡費が400万円なら予算内から支払える計算です。

ケース②は内装・設備が新品同様でそのまま使え、費用がかからなかった場合
開業予算1,000万円－物件取得費400万円＝600万円
600万円で造作譲渡ができる計算です。

出店する方の初期投資総額（※運転資金除く）の内、賃料や保証金などでこの大半を占めてしまうようだと、造作譲渡費として充てられる予算は当然少なくなります。予算感に応じて造作譲渡費用として妥当性のある査定額を提示することが売却のポイントです。

店舗の査定では、①相場観、②出店者サイドの予算感を総合的に判断します。

とはいえ、なるべく「高く」売却するためのポイントも併せて以下で解説していきましょう。

なるべく「高く」店舗を売るためには

ひとつのポイントは「不動産の解約予告を出す前に」居抜きを扱っているわたしどものような不動産会社へご相談いただくことです。これは通常よりも、店舗の売値を下げにくくする効果があります。

解約予告を出すと「高く」売れない？

引き継ぎ先を探す前に解約予告を出してしまうと高額売却が難しくなってしまいます。理由は、家主（及び不動産会社）が次テナントの募集を開始するからです。

家主さんの収入源は家賃です。入居者のいない空白の期間を作らないことが最重要と考えています。現テナントの内装・厨房設備を売れるかどうかということは家主さんの懐には影響がないため、居抜きで売れるかどうかは重要視されないケースが大半。
そうなると、契約上で原状回復義務を課していることが多いため、スケルトン（内装設備がない建物躯体のみの状態）前提で次の入居者を決めてしまうケースも。その場合、居抜きでの退去自体ができなくなってしまいます。当然、原状回復の解体費用は入居している借主が負担します。

解約予告を出す前なら、リスクを抑えて募集できる

引き継ぎ先を募集した結果、希望する造作価格で買取る方が見つからなかった場合もあります。その時点で解約予告を出していなければ、希望額を出せる引き継ぎ先が現れるまで待つことができます。もっと言ってしまえば、売却をやめ「営業を続ける」という選択もできます。

弊社の場合、完全成功報酬のため引き継ぎの先募集には費用が一切かかりません。早いタイミングでご相談いただくほど、店舗売却のリスクを下げるために取れる選択肢も多くなりますので、まずはお問い合わせください。

思ったほど、「価格がつかなかった」場合の対応は？

あせらずに、１番良い方法を探す

提示を受けた査定額がご自身の納得できない額、もし自身が借主だったら「安すぎる！」とお感じになる額であった場合。売却せず、ご自身でそのまま経営するなど選択肢は狭めず、１番良い方法を探しましょう。

時間をかけて条件を満たす後継テナントを探すことも可能です。
「どれくらいの金額（譲渡費用）でどれくらいの期間探す」のか、売却を依頼する業者に相談してみましょう。依頼する業者によっては否定されることもあるかもしれません。納得性の高い取引が実現できるよう業者を選定することで、希望通りの売却へ近づけます。

弊社の場合、成約の約５０％が２ヶ月以内（※）で決まっています。ですが、中には半年かけて希望条件に叶う方と成約というケースもあります。
（※）募集開始から次の方が賃貸借契約を締結するまでの期間

信頼できない会社には任せない方がいい