解体工事の費用をギリギリで回避！人気パン屋の売却相談

埼玉県入間市

「解体工事にコストをかけたくない！」
解約予告済みだった物件を解体前に売却でき、多額の出費を回避いただきました。

入間市の人気パン屋の譲渡

入間市駅から徒歩10分ほどのところにあるパン屋の売却。お店の自慢は、自家製酵母種から作る体に優しいパン。駅から離れたロードサイド店舗のため車で来店する方も多く、売り上げも好調でした。

店舗オーナー様にはお店を続けていきたい気持ちもありましたが、諸事情によりお店を閉めることに。少しでも高く売れないか、友人からの紹介もあり弊社に店舗譲渡についてご相談いただきました。

造作譲渡も希望価格で行え、解体工事費の負担も無く閉店することができました。
・・・と、これだけ見るとスムーズな売却に見えます。しかし実際にはご相談頂いた時点で、「とある問題」が発生していたのです。

解約予告を入れると、売却募集期間に余裕が無くなる

その問題とは、ご相談時にはすでに「解約予告を入れてしまっていた」のです。そのため退去期限まであと3ケ月しかないという状況でした。

スケルトンに戻すための解体工事を行うことや、店舗の契約手続きを考えると2ヶ月半ほどで次の買い手（出店者）を探さなければなりません。そのため解約までに買い手を見つけることに非常に苦労しました。

実際に契約できたのは、解約期限まであと3週間のタイミング。まさに、ギリギリのところ。もし買い手が見つからなかったら、多額の解体工事費が発生するオーナー様は、ほっと胸を撫で下ろしたそうです。

解約予告とは

解約予告とは、現在借りている店舗物件を解約する時に、契約書に定められている日時までに物件所有者である大家さんや管理会社へ物件の解約（退去）を申し込むものです。

解約までの予告期間は物件によって変わりますが、3～6ヶ月前までに解約を申し入れなければいけない物件がほとんどです。

解約予告を入れた場合、退去期限までに売却できなければ、現状復帰のための解体工事をする必要が。もちろんその費用は、借り主である店舗経営者が負担します。

店舗の解体工事費用は、1坪当たり約3.5～5万円ほどがおおよその相場。30坪の店舗の解体工事なら、100万〜150万円の出費は覚悟しておかねばなりません。赤字で閉店をお考えの店舗経営者にとって、さらに出費がかさむのは避けたいところ。

全ての店舗経営者は、閉店の時に居抜きで売却できないか検討するべきです。しかし、この解約予告を入れるタイミングは難しく慎重な判断が必要です。

「解約予告は出さない」のがベター！？

厳しいことも申し上げますが、もし立地・商圏・経済条件・店舗設備などの魅力がどれも乏しくどう考えても次の買い手がつかないような店舗物件は、閉店をお考えの時にすぐに解約予告を出すべきです。

しかしそれ以外で売却可能性がありそうな物件で、居抜き店舗として売却をする時には「解約予告は出さずに」募集をかけることがベターです。

なぜならば、居抜き募集の前に解約予告を入れると、「造作譲渡金」が安くなってしまう傾向があるからです。
今回のように、解約予告を出している物件を検討する時に、次の買い手候補はどう考えるでしょうか。「このまま解約期限ギリギリまで待っていれば、解体工事の出費を避けたい今のオーナーは譲渡の希望額を下げざるをえないだろう。」

すなわち売却金額において交渉の余地を与え、足元を見られる状態になってしまうのです。

今回の物件では、（１）複数の検討先を揃えることで健全な競合状態を作り、（２）物件の魅力を正しく伝えることで希望に近い造作譲渡金額で成約していただくことができました。

この（１）（２）を同時に満たせるのは、私どもが業界最大手で90,000人以上の出店希望者を抱え、店舗経営と不動産の両方を熟知したプロだからこそ。

閉店や売却のご相談は、解約予告を出す前に。今後について悩んでいるなど、売却や閉店を決定する前のタイミングでも構いません。閉店や売却など、なにか不安やご不明点があればお気軽にお問合せください。

「できるだけお店を高く売りたい」「解体工事が確定してしまったので、できるだけ安く済ませたい」「家主や管理会社とのやり取りで分からないところがある」

居抜き取引や閉店・撤退について、どんな疑問にもお答えさせていただきます。

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