店舗売却・居抜き譲渡の専門用語
- 解約予告・解約通知とは？
解約予告とは、家主に対して、前もって解約する旨を通知することです。
賃貸借契約中の店舗を解約するには、賃貸借契約書に定められた方法で通達する必要があります。
いつまでに通知する必要があるかは契約書に記載があります。
住居は１ヶ月前ですが、店舗は「６カ月前」が一般的です。
物件によって異なりますので、まず確認されることをおすすめします。
解約予告を出すと、定められた期間内に退去する事が確定します。
原状回復やスケルトン戻しが義務づけられている場合、期間内に完了させたうえで退去します。
家主・貸主は解約予告を受け、次の入居者を探します。
解約予告期間内に動くことで、空室で賃料が入らない状況を避けています。
いち早く退去期日を決める必要ある場合、早く解約予告を出すべきです。
店舗の営業継続が困難・すでに休業しているなど。
借りている限り賃料を支払わなければなりません。
上記の通り、すぐに退去できないため、早めに動かなければムダなお金・時間が発生してしまいます。
居抜き売却を考えている方はご注意ください。
解約予告を出すとそもそも居抜きで売れない、または高く売りづらくなることがあります。
①居抜きで売れないことがある
解約予告を出すと家主は次のテナントを探しはじめます。
現テナントの内装・厨房設備を売れるかどうかということは家主さんの懐には影響がありません。
入居者のいない空白の期間を作らないことが最重要と考えています。
そうなると、居抜きで売れるかどうかは重要視されないケースが大半。
スケルトン（内装設備がない建物躯体のみの状態）前提で次の入居者を決めてしまうことがあります。
この場合、現テナントはスケルトン戻しの工事を行い、退去しなければなりません。
ただし、必ず上記のようになり、居抜きで譲渡できないということではありません。
現テナントが予告期間中に引き継ぎ先を見つけ、家主の承諾が得られれば、そのまま譲れることもあります。
「造作譲渡の許可をもらう」ことが重要。どのように話すかは弊社スタッフまでお問合せください。
②高く売りづらくなる
これには２つ理由があります。
１つは、募集期間が限定されてしまうため。
解約予告を出していなければ、希望額を出せる引き継ぎ先が現れるまで待つことができます。もっと言ってしまえば、売却をやめ「営業を続ける」という選択もできます。
もう１つは、買主から足元をみられてしまうため。
スケルトン戻しの契約は店舗では一般的です。入居者もそれを承知しています。
解約予告を出し後ろが決まってしまうと、「あと少し待っていれば、価格が下がるかタダで譲ってもらえるのではいか」と交渉の余地を与えてしまいます。
まずはご相談ください。
解約予告を出せないと退去できません。
しかし、居抜きで高く売れない要因にもなります。
「どのタイミングで出すことが一番リスクを抑えられるか」専任担当者がアドバイスいたします。
