【自宅兼店舗の貸し方】自宅のテナント部分を貸すときの注意点とは
- 東京都目黒区
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自宅の1階で30年喫茶店を経営していた家主様、体調の不安からお店を閉店されることになりました。
もったいないのは、今まで店舗として使っていた１階部分。
そこで、店舗兼住宅の「店舗部分のみ」を賃貸に。
すなわち自分たちで使っていたスペースを貸し出すという、初めての試みです。
テナント募集には、諸条件の取り決めなど多くの準備が必要。
そこで経験豊富な弊社店舗そのままオークションの担当がサポートを行って、募集をスタート！
近くに住む独立開業者を探し当て、スムーズに入居希望をいただき、貸し出すことに成功。
借主様をあっさり見つけることができ、眠っていたスペースが安定した家賃収入を生み出すようになりました。
閉店した後の使っていないスペースを活用したい
体調面の不安から、家族経営で３０年続けてきた喫茶店を閉店することに。これがご相談のきっかけでした。
東急東横線『学芸大学駅』徒歩11分の住宅街にあり、地域住民の憩いの場として人気があったお店。
他に運営を任せる方もおらず、喫茶店の造作をそのまま残したまま、閉店から2年が経過…。
「もし借り手がつくのであれば」とわたしどもにご相談されたのです。
初めて賃貸にトライする家主様
テナントである店子ではなく、建物所有者（家主）様からのご相談。
ご自宅を兼ねたお店で営業してきたため、他の方への賃貸は初めて。
条件などの決まりごとをイチから取り決めていく必要がありました。
『どのような条件で入居者を募集するか』
家賃設定はもちろん、その他にも決めておくべきことが多々あります。
賃貸契約がスタートしてから5年、10年と長いお付き合いになるのです。
家主様も入居者様もトラブルなく、快適に過ごせるルール作りが必須。
当社の6500店舗の出店・閉店に携わってきた経験が活きました。
近隣エリアの賃貸相場はもちろん、トラブル防止策についても熟知しています。
家主様が行った3つの取り決め
本物件の取り決めは3つあります。
・住宅部分と店舗部分の切り分け
自宅兼店舗の店舗部分を貸し出す形では、明確に区画を分ける必要があります。
店舗と住居が繋がっているため、行き来できないように施錠措置を施し、お互いのスペースを守るための措置は整いました。
・インフラ面の取り決め
今までは住居と店舗の水道光熱費を明確に区別する必要はなかったものの、他の方へ貸すとなると話は異なります。
ガス・水道に子メーターを設置し、利用量を計測することも考えたのですが、費用面からとりやめ。
住居の水道光熱費がほぼ一定のことから、全使用量から一定額を差し引いた残りを入居者様にお支払いいただく形式に。
・近隣への配慮
本物件は駅から離れた住宅街のため、深夜の騒音はトラブルになってしまいます。
今回は、22時以降の営業を禁止し、居酒屋・バーなどアルコール提供メインの業態の入居を制限。
カフェなどの軽飲食を中心に、テナント募集を行うことに決めました。
入居者選びは家主様の悩みの種
物件の諸条件を固めて、いざ募集をスタート！
募集開始から間もなく、複数のお申込みをいただきました。
当然ながら、どのテナントに貸すかは貸主様（家主様）しだい。
複数の申し込みから、ひとつの入居テナントを選定しなければなりません。
家主審査は家主によって異なります。
一番最初の申し込みから順番に審査する家主様もいれば、すべての申込者と面談したうえで決める家主様も。
本物件では、申込者それぞれと面談を行って誰が最適か判断する形式を取りました。
近くにお住まいの独立開業者と契約
すべての入居希望社との面談を終え、家主様が選んだのは、学芸大学近くに住む独立開業の方。
物件と業態の相性はもちろん、出店計画の正当性や、熱意などを総合的に判断されました。
家主様・貸主様の売却ニースにも対応
不動産物件を所有していれば、賃貸物件として貸し出すことで家賃収入を得られます。
しかし家賃収入を「安定した家賃収入」に変えていくためには、適切なテナント付けが重要！
店舗そのままオークションでは、そこに強みがあります。
6500店の出店実績から導き出された立地診断機能を使うことで、最適なテナントを客付けすることが可能。
数百店舗のチェーン店にも提供している、独自の立地診断ノウハウです。
その物件に合った業態に入居してもらうことによって、より長期で安定的な賃貸収益に繋げるご支援を行っています。
まずはお気軽にご相談ください。
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