ガス漏れ・家主交渉など、調整が難しい老舗アメリカンダイナーの店舗売却

東京都渋谷区

地下1階の老舗アメリカンダイナーから売却相談をいただきました。

都営大江戸線『国立競技場駅』徒歩8分のこの店は、メディアでも紹介される人気店。
地元の方に愛されて20年以上営業してきましたが、「スタッフの高齢化」「他店舗に事業集中」のため閉店を決めました。

営業実績はバツグンですが、建物設備が経年劣化していてメンテナンスが必要。
ガス漏れから引継ぎ先募集を一旦ストップするなどのトラブルもありましたが、なんとか再募集。

近隣の和食店経営者への譲渡が成立しました。
閉店コストが不要になったどころか、古い設備にも関わらず売主様のご希望額180万円で売却。

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スタッフ高齢化のため閉店

スペアリブが人気の、この老舗レストランは地元の方にも愛されて開業からすでに20年。
堅調に営業をしてきました。

「スタッフ高齢化」「他店舗へ事業集中」のため、本店舗を閉店することになり、当社へご相談をいただいたのです。

さっそく、引き継ぎ先の募集を開始。

地下という不利な条件はあるものの、プラス材料がいくつもある本物件。
賃料・住所といった単純な物件情報の掲載だけでなく、店舗経営でプラスとなる事実を合わせてお伝えすることで、店舗譲渡の成功率は大きく変わります。

こちらの店舗物件では以下のようなポイントをお伝えしました。
・専用階段で降りられ、階段入口にしっかり看板が取り付けられる
・2020年東京オリンピックに向けて新国立競技場の建設も進み、注目度が高いエリア
・近隣は音楽関係やアパレル系の会社員・OLが多いエリアのため、平日ランチの需要が大きい
・週末は近所に住む富裕層ファミリーの食事需要が発生

出店希望者から多数の内覧や問い合わせが入り、順調に進んでいました。

そんな折、建物点検でガス漏れが発覚。

建物点検でガス漏れが発覚

家主様の建物点検で判明したガス漏れ。
地下店舗のガス管から微量のガス漏れが起きていたのです。

新たなテナントに貸し出すには、いずれかの対応が必要です。
１.ガスを廃止
２.ガス管を交換する

ガス使用は飲食店の調理の要。
ガスを廃止して使えなくした場合、飲食店はほぼ入居できません。

ガスが使えず電気のみの物件では、オールIHで対応する必要が。
本物件ではビルから個々の物件へ電力を割り振っており、いちテナントは電力容量に制限がありました。
飲食店として多数の来店客の調理をIHだけで行うための、電力は確保できません。

電気だけでは出店できる業態は限られ、飲食店物件としては厳しいと言わざるをえません。
空白期間の長期化や賃料条件を下げないとテナントがつかない、などのリスクが家主様に発生します。

そこで、店舗物件の価値を落とさないよう、ガス会社に見積もりを取ることを弊社から家主様へアドバイス。

再度募集から無事成約

ガス配管工事の見積もり金額は、なんとか家主さんの想定金額内であることがわかりました。
テナント入れ替えのタイミングに、家主負担でガス工事を行うことを条件に、再度テナント募集をスタート。

募集再開から間もなく、和食店の出店検討の方から申込みをいただき、無事に成約。
近くで和食店を経営していたのですが接待利用客が増えたため、増店を考えていました。
こちらの物件は既存店からも近く相乗効果が見込め、管理もしやすい理想的な立地だったのです。

もしガスを廃止していたら、和食店での入居は実現しませんでした。
居抜き譲渡できなければ、売主様は賃貸借契約どおり退去時には、原状回復や解体工事が必要でした。
解体工事の目安は1坪あたり5～10万円（物件により異なる）。
本物件では、少なく見積もっても100万円以上の工事費用が発生していたでしょう。

ご希望額で店舗売却でき、余計なコストをかけずに撤退することができました。

居抜き店舗取引はさまざまなトラブルが起こり、今回のように家主様との難しい調整や対応を求められることも。
居抜き譲渡では、店舗の知識がある専門会社への相談をおすすめします。

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