他社では売却できなかったカフェを焼肉店オーナーへ売却（久我山）
- 東京都杉並区
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京王井の頭線『久我山駅』徒歩１分、デザイナーズマンションの1階店舗の売却相談。
オシャレな作りのため、一見すると居抜きで売却しやすそうな物件ですが、内外装の工事に厳しい制限がかけられていました。引き継ぎ先が限られ、譲渡は困難を極め、引き継ぎ先探しが長期化。
原状回復工事も覚悟しなければいけないギリギリの時期になって、焼肉店から入居希望をいただきました。
解体まで残りわずかと迫るなか、なんとか家主様を説得。
無事に居抜き譲渡に成功しました。
スタッフ退職による閉店
京王井の頭線『久我山駅』徒歩１分。
坂の途中にあるため、ほぼ中2階のような路面店カフェ。
「和」をコンセプトにわらび餅などを提供し、女性客で賑わっていました。
開店から約半年経過したところでスタッフが退職。
地域住民への認知も広がり固定客もつき始めていましたが、人材不足のため惜しまれつつも閉店することに。
他社では引き継ぎ先が決まらなかった
居抜きで売却するため、たまたま目についた他社居抜き業者に依頼していました。
しかし時間だけが過ぎ、なかなか売却が前に進みません。
このままではラチが明かないと、改めて弊社に店舗売却のご依頼をいただいたのです。
「依頼する会社を変えたり、増やしたりしてもいいのでしょうか？」
こういったご質問をいただくのですが、思うように成果があがっていないのならば、業者の変更や追加もトライしてみるべきです。
居抜き先の募集期間は限られています。
退去では、原状回復工事を退去日に完了させておかなければなりません。
したがって、居抜きで売却できる猶予期間は工事開始の日程まで。
「依頼する会社を変える」「複数の会社に依頼する」といった手段も早めに検討していくことをおすすめします。
デザイナーズマンションならではの落とし穴
弊社で募集をかけ直したところ、複数の内覧希望をいただきました。
駅に近く視認性も良く、立地条件は良い当物件。想定通りの反響ではありました。
この時点では解体まで半年の猶予がありましたが、他社居抜き業者では成約できず、スケルトン返却期限ギリギリに…
そこにはデザイナーズマンションならではの落とし穴がありました。
一見オシャレなつくりで、カフェやバルたダイニングなど広く使えそうな店舗物件。
しかし、躯体の関係で手を加えられない部分が多く、客席のレイアウト変更がききません。
躯体とは建築物の構造体。建築構造を支える骨組みにあたる部分のことで、基礎や壁や柱などを指します。
すなわち、出店希望者様の要望通りの店づくりができないというのがネックになったのです。
オープンキッチンにしようにも躯体があり、不可。
客席を広げようにも躯体があり、不可。
出店希望者の方が内覧まで進んでも、契約まではなかなか至りませんでした。
想定外の業態へ居抜き譲渡に成功
最終的に買い取りをしたのは焼肉店を運営する法人様でした。
入居のご希望をいただいたのはぎりぎりのタイミング。
売主様はスケルトン戻しの見積もりをとる時期に入っていました。
一般的に焼肉店は、他業態に比べて店内改装の負担が重い物件。
ロースターの導入やダクト設備の設置が必要なためです。
本物件では、躯体が多いためダクトの設置ができません。
そこで煙が出ずダクト設置不要の無煙ロースターの導入を決めました。
家主様もまさか焼肉店からの入居希望は想定外。
カフェからの業態転換のため、臭い・煙対策に不安を抱いていらっしゃいました。
そこで同型のロースター導入店舗情報を集め、ニオイ・煙には十分な対策であることをご理解いただき、不安を解消いただくことができました。
家主様から合意いただいても、一刻の猶予も残されていません。
売主様の退去期日が迫り、原状回復工事を始めなければいけないタイミング。
買主様も出店可否の判断を首を長くして待っていました。無煙ロースターが受注生産のため、発注から納品までは約1カ月。オープン日に間に合わせるために、早めに発注する必要がありました。
居抜き譲渡の契約が成立したのは、退去期日の1ヶ月前。
スケルトン工事を始めなければいけないタイミングにギリギリ間に合ったのです。
当社の役割は4者間をつなぐサポート。
家主・管理会社・売主・買主それぞれの間に立ち、成約までの流れが滞ることがないようスピーディーに手配することが重要です。
だからこそ、居抜き業者選びは慎重に。
「目についたから」「なんとなく」「大きな企業だから安心そう」などの感覚だけで選んではいけません。
今回は取引期限が迫るなか、4者全員の足並みがそろい、すべてのタイミングがかみ合い無事成約までたどり着くことができました。
カフェの売却について
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