他社では売却できなかった飲食店を、希望通りの時期・金額で売却（高田馬場）
- 東京都新宿区
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新規事業進出のため、店舗売却を決めたタイ料理店。
他社に売却依頼をしたものの、数カ月経っても引き継ぎ希望者が見つからず、苦労されていました。
わたしども『店舗そのまま売却サポート』に改めてご相談をいただき、時期・金額ともにご希望通りの条件で売却することができました。
新規事業進出のため店舗を売却
JR山手線『高田馬場駅』徒歩7分、駅からは距離がありますが、大学生の通学路として人通りはある1階路面店舗。
本場食材を使用した本格的タイ家庭料理が好評の人気店でした。
全く別業種の新たな事業展開を計画されていましたが、店舗運営をしながらでは人材的な余裕がなく、なかなか前に進められずにいました。
そんな折、知人から理想に近い事業の話があり、現店舗の売却を決断。
実は弊社への相談前に、すでに他の居抜き業者に依頼をされ、先行して募集をかけていました。
しかし、申し込みも入らない状況で数カ月を浪費・・・時間だけが過ぎていきます。
停滞する状況を打破するため、改めて弊社にご依頼いただきました。
駅から徒歩7分、少し距離がある物件
ご存じの通り、高田馬場はにぎやかで人通りの多いエリア。
しかし今回の店舗は高田馬場駅からは距離があり、駅前のイメージとは全く異なる立地。
学生以外の人通りも少ない立地。
1階路面店舗ではあるものの、駅前物件に比べると売却に時間がかかってしまうと想定できました。
実際に、他社の居抜き業者では成約しなかったのです。
しかし、売主様のご希望時期までに売却できなければ意味がありません。
タイミングを逸してしまうと、新しい事業のお話が頓挫してしまう可能性があるからです。
そこで、最大のミッションを『なるべく早く売却を完了すること』と定め、後継テナント様募集の準備を進めることに。
結果、売主様のご希望の時期・金額で引き継いでいただけるテナントを見つけ、成約することができました。
ポイントのひとつは、「解約予告を出さず」売却に取り組んだことです。
売却成功のカギは解約予告を出さなかったこと
解約予告とは、借主から貸主に退去の意思を伝えること。
賃貸借契約では解約予告期間が定められており、契約ごとに期間はまちまち。
店舗物件では、6カ月としている契約が多く、この場合、退去日の６カ月前に解約を伝える必要があります。
借りている物件を解約するためには、解約予告を事前に出しておく必要があります。
そのため、解約予告を出さないというのは、『賃料を払い続けなければいけない』というリスクが。
今回は、解約予告を出すことがリスクになりかねないケースでした。
解約予告を行うと退去日が決まり、退去日までにスケルトン工事を済ませなければなりません。
工事は借主負担のため、大きな損失が発生します。
（解体費用の目安：５～１０万円/坪）
そうなると新規事業に取り組んでいる余裕がなくなってしまいます。
万が一、引き継ぎ先の募集に時間がかかってしまった場合を考えると解約予告を出すことがリスクになりかねません。
また、居抜き売却では『解約を出していない方が希望条件で売りやすい』という事情があります。これには２つ理由があります。
１つは、買主から足元をみられてしまうため。
スケルトン戻しの契約は店舗では一般的です。入居者もそれを承知しています。
解約予告を出し後ろが決まってしまうと、「あと少し待っていれば、価格が下がるかタダで譲ってもらえるのではいか」と交渉の余地を与えてしまいます。
もう１つは、時間をかけて告知ができるから。
解約予告を出したために募集期間が限定され、十分に告知ができない可能性があります。
時間の制限がなければ、希望額を出せる引き継ぎ先が現れるまで待つことができ、希望条件で売却できる可能性も高くなります。
希望時期に譲渡が成功
募集を開始して現れた候補者様は、某有名ラーメン店で修業を終え、物件を探していた独立開業オーナー。
自店舗のターゲット客として学生も考えていたため、理想的な物件でした。
しかし、契約にいたるまでには資金面で大きな壁が。
ラーメン店での開業のため、設備の入れ替えが必須。出店コストをまかなうため融資を利用する必要がありました。
ここで何より重要になるのが、出店・閉店を多く扱った営業マンの経験を活かした立ち回り。
売主様と入居検討者様がそれぞれ動きながら、タイミングを合わせる必要があるためです。
入居検討者様は融資実行に向けた資料の準備。
弊社担当は最短で融資が実行されるようサポートしながらも、スケジュール感を売主様へご共有。
売主様は融資の進捗に合わせ、お客様への告知や、新規事業の打ち合わせを行いました。
どこか一つでもほころびが出るとすべてが台無しとなってしまいます。
弊社が間に入り、確認・連絡を徹底し、トラブル防止につとめました。
無事に融資がおりて、後継者様への引継ぎも希望時期に行うことができました。
今回のポイント
・売却は、出店側・閉店側をよく知る実績のある業者を選ぶ
・解約予告を出すべきか、きちんと考える
・売却の相談は早めに行う
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