厨房工事に追加費用がかかる店舗を居抜き譲渡できた理由（広尾）
- 東京都港区
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後継の人材育成がうまくいかず、閉店を決断した広尾のレストランからの店舗売却相談。
広尾駅から徒歩3分で外苑西通り沿いと居抜きで売却しやすそうな物件ですが、この物件の譲渡には「ある条件」がありました。
それは、『厨房区画の防水工事のやり直し』。
新たに入居する方は、厨房区画の防水工事に。数百万の費用がかかります。
これでは居抜き物件のコストメリットが減り、候補者が限られてしまいます。
そこで、よくある「居抜き物件でコストダウン」とは別のメリットを訴求。
引継ぎ先を募集したところ、候補者が見つかり、1カ月で成約。
スムーズな店舗売却に成功しました。
人材が育たず、やむなく閉店
売却対象のお店は、地下鉄日比谷線『広尾駅』から徒歩3分に位置するレストラン。
周辺は高級住宅マンションなどが立ち並ぶエリアです。
ご自身がオーナーシェフとして約7年営業し、増店も果たしました。
しかし、新しい店舗を任せていた後継の人材育成がうまくいかず、売り上げが低調気味に。
立て直しも検討しましたが、1店舗に事業を集中するため、やむなく閉店を決断されました。
広尾の高級住宅地にふさわしく、手入れの行き届いたおしゃれな内装、充実した厨房設備など、居抜き物件として良さそうな条件がそろっていました。
しかし・・・
居抜き譲渡では『厨房区画の防水工事のやり直し』が必須
しかし、そのままスムーズに売却成立とはいきません。
次の入居テナントの経済条件を固めるため、管理会社様へ確認したところ、居抜きでの店舗引き継ぎには条件があることが判明しました。
それは、厨房区画の防水工事のやり直し。
当該物件は2階にあり、厨房区画の防水が切れてしまうと1階店舗に被害が出てしまいます。
水が滴っていては営業もできないため、休業補償などの賠償問題になるリスクをはらんでいたのです。
事故が起きてしまってからでは遅いため、次に入居されるテナントには新たに防水工事を行ってほしいというご要望でした。
居抜き物件の譲渡では、こういった問題に対処していかなければいけません。
居抜きで引き継ぎが何度か続くと設備が劣化
厨房や空調などの設備がそのまま引き継げる居抜き物件。
売主様・買主様、双方のコストダウンに繋がります。
しかし、良いことばかりではありません。
居抜きの譲渡が続くと設備が古くなり、思わぬ事故が発生することがあります。
通常の退去であれば、スケルトン工事（コンクリートがむき出しの状態に戻す工事）がほぼ必須。
次の入居者はスケルトン状態から内装工事を行い、お店づくりを行います。
入居者が入れ替わる都度、工事が行われるとどうなるか。
居抜き譲渡では壁などは塗り替えても、中の設備は受け継がれていくことがほとんど。
何回かテナントが入れ替わると、耐用年数を超え、設備に不具合が…。
厨房区画の防水工事は、スケルトン状態からでないと行えないのが難点。
居抜き物件の場合では、厨房機器を撤去し、床を剥がす必要があります。
こういった準備が必要なため、スケルトン物件より工事費用がかさんでしまうことも。
本物件でも、数百万の費用が必要でした。
「でもそれは次の入居テナントが負担するお金でしょ？」
売主様には無関係に思えるかもしれませんが、関係はおおありです！
入居者の出費は、造作譲渡代金に影響
入居者の出店予算には上限があります。
物件取得費（仲介手数料・保証金・礼金など）・厨房機器・内装工事などのコストがかかるほど、造作譲渡費として支払える額は小さくなるもの。
1000万円（※運転資金は除く）の出店予算の方に居抜き譲渡を行うケースで考えてみましょう。
たとえば物件取得費用（仲介手数料・保証金・礼金など）で500万円かかる場合。
内装・厨房機器がそのまま使え、費用がかからなければ、造作譲渡費として500万円支払えます。
もし、内装工事・厨房機器購入などに別途300万円のコストがかかるとすれば、造作譲渡費としては、200万円しか払えません。
居抜きの引き継ぎ募集をかける際には、入居テナント側の予算をふまえたうえで造作譲渡代金を決める必要があるのです。
入居者の予算を大幅に上回る金額で募集をかけても、検討の土台にのらず、そもそも反響がとれません。
弊社では過去2700件の成約実績があります。
物件の規模感・特徴から、入居者の予算感は想定できます。
もっとも反響がとれる価格帯で募集ができるため、居抜き売却の成約率を高めることができます。
募集から約1カ月で成約
本物件もこういった事情を加味し、譲渡金額の査定を行いました。
内装・厨房設などそのまま利用して、軽い手直しで利用できる部分も多いことがわかりました。
防水工事が必須であっても、同業態であれば、居抜き物件のメリットがあると判断。
女性のお客様に人気のある綺麗な内装や立地など、アピールポイントを明確にし、募集を開始。
募集から約1カ月で引継ぎ先（入居者）を決めることができました。
ご成約頂いたお客様は、本場イタリアで修業されてきたシェフ。
アッパー層向け店舗を開業を希望され、広尾などで物件を探していました。
本物件は、まさに希望通りのエリア。
内装・設備など活かせる部分が多く、厨房部分の工事費用を入れても、低予算での出店が叶いました。
理想通りの店舗と巡り合え、大変ご満足いただきました。
現在は、無事オープンされ、地域住民の方からもご支持される本場の味を味わえる素敵なイタリアンレストランとして盛況中です。
売却側の店舗オーナーは、単に「高く売れますよ！」と根拠もなく言ってくる業者には注意しないといけません。
わたしどもは「なるべく値段を高く、かつ成約率も最大限に高める」ことに注力してまいります。
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