造作譲渡トラブルの原因になりがちなリース品はどう扱うべきか（武蔵小山）

東京都品川区

店舗の造作譲渡でトラブルが起きやすい要因のトップといえば、厨房などリース品の取扱い。

リース品の所有権は、閉店テナントではなくリース会社が持っています。

リース品は無断で売却できないのですが、そのまま譲渡対象に含めてしまってトラブルになるケースが。

リース品の扱いを明確にしないと、店舗売却はまとまりません。
月々の支払い額や造作譲渡の内容が定まっていなければ、買主様が判断できないですよね。

リース品の取り扱いなど、「造作譲渡の内容」「引継ぎ後の諸条件」を明確にすることが居抜き店舗売却の第一歩。

今回はリースが残っているエアコンが設置されていた武蔵小山のダイニングバーを事例に、リース品があってもトラブルなく居抜き譲渡を行うポイントを解説します。

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リース品の適切な取り扱い方法

リースが残った店舗設備があっても、造作譲渡は可能です。

しかし上述の通り、“適切な”取り扱いをしないとトラブル発生や取引自体が破談になりかねないため、注意が必要。

リース物品を含めた造作譲渡には、3つの方法があります。

①造作の売却金でリース品の残債を処理し、他物品と一緒に売却
②リース品を契約ごと引き継いでもらう
③残債を支払ったうえで撤去

1つずつ解説します。

①造作の売却金でリース品の残債を処理し、他物品と一緒に売却
売却で得たお金で、リース品の残債をすべて返済し、リース会社から所有権をもらいます。
ほかの造作と併せて買主へ売却し、買主へ設備すべての所有権を移します。

②リース品を契約ごと引き継いでもらう
リース契約を入居者（買主）に引き継いでもらう方法。

引き継いだ入居者は、今まで同様、毎月リース代を支払います。
ただしそのままの契約内容で継承できるかどうかは、リース会社の審査しだい。

③残債を支払ったうえで撤去
リース契約は中途解約ができないため、残債の支払い義務があります。

もし次の入居テナントがリース支払い済みの設備を使用しない場合は、リース会社がリース品を引き取ってくれるため、テナント側（売主）が撤去する必要はありません。

処分費用はかからないため、次の入居者（買主）が使用しない物品は撤去してもらう方が良いでしょう。

まずはリース内容を確認

リース残額や契約内容によって、最適な対応は異なります。
まずは、契約書類を確認しましょう。

・リース物品はどれか？
・残債／残期間はどのぐらいか？
・リース会社は買取に応じるか？

こういった条件を鑑みたうえで、募集内容を決めます。

もっとも重要なポイントは、「いくらで売りたいか」より「買主が検討したいと思える条件」であるかどうか。

買主が関心を持てる条件でなければ、売却確率は大きく下がります。

例）
・コールドテーブルがリース品。月1万円、残期間3年の継承が必要
・造作譲渡代金500万円。冷蔵庫がリース品ですが、残債を処理して残置予定

わたしども店舗そのままオークションでは、売主様のご要望をお伺いしたうえで、『どの方法が適しているか』『損を出さない、もっとも適切な売却条件』をご提案させていいただきます。

設定した条件をあとで変更することは極力避けましょう。
買主様の検討途中で条件が変わると信用を失うことになり、まとまるはずの話が破談になることも。

「（買主）食洗機も譲渡対象に含まれていると思ったのに、契約直前で撤去された」
「（買主）リース継承前提とは聞いておらず、月の支払いが3万円も増えるとなると話が変わる」

買主は他の選択肢（別物件の検討）も持っていることを忘れてはいけません。

事例）リース継承条件付きで譲渡に成功したダイニングバー

東急目黒線『武蔵小山駅』徒歩４分、住宅街の小箱ダイニングバー。
オープンから６年、地域密着の店舗として周辺住民の方に愛されるお店でした。

ダイニングバーから定食店への業態変更と移転を検討されており、当社へご相談をいただきました。

早速、引継ぎ先の募集を開始。

商店街から離れてはいますが、近くにお住まいの方が帰りがけに寄れる立地。
かつワンオペで回せる、扱いやすいサイズ感。

賃料がお値打ちなこともあり、人気物件に。
募集を開始したその日から、複数件問い合わせが入りました。

ただし、本物件はエアコンがリース品。
リース契約の引継ぎを条件にしていました。

問い合わせされたひとりひとりに、当社から条件をご説明。
賃料とは別にリース料金が毎月かかることをご理解いただきました。

そのうえで、内覧を設定。
事前にふるいをかけたことで、問い合わせから内覧に進むお客様は減ってしまいましたが、検討度合いが高い検討者をご案内。

複数人から申し込みを獲得することができました。

なかでも、数店舗経営の法人様とお話しが進み、リース会社による契約引継ぎの審査も無事通過。

リース継承の条件付きで売主様のご希望通りに300万円で満額譲渡となりました。

リースは売買契約の中でも特にトラブルになりやすい部分。
売却時に経験豊富なプロの視点で確認するとトラブル回避に繋がります。

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