重飲食NG！業態制限がキビシイ居抜き物件の売却を成功させた秘訣とは（新宿御苑）
- 東京都新宿区
-
丸の内線『新宿御苑前駅』から徒歩３分の場所に位置する、間口が大きい路面店の売却相談。
一見すると居抜きで売却しやすい物件ですが、この物件は厳しい業態制限がかけられていました。そのため検討できる候補先が限られ、譲渡は困難を極めました。
そこで、経験豊富な担当者が出店・買取側をサポート。
当初は不可とされていた業態の出店が認められ、売却に繋がりました。
不運が続き、やむなく閉店
開業して約1年。
共同運営していた方の退職や、その後に運営を委託した業者との間でのトラブルなど、
不運が重なり、やむなく売却をすることに。
お店がある新宿御苑前は、出店希望者から人気の高いエリア。
周辺にはオフィスが多く、ランチ需要も見込める立地です。
本物件は、立地が良いだけでなく、間口が大きい1階の物件。
物件自体は好条件のた、め募集開始してすぐに買い取り希望の反響が多く寄せられました。
業種制限により譲渡が困難
ところが、そのままスムーズに売却成立とはなりません。
入居テナントの業種制限という、大きな壁が立ちはだかりました。
居抜き店舗の売却は2つの合意を得ることができなければ、成立しません。
ひとつは現テナント（売主様）の合意、もうひとつは家主様の合意。
家主様が許可した業種・業態・人物でなければ、入居できません。
本物件では、煙や臭いの強い業態の出店が認められていませんでした。
ラーメンや焼肉、焼き鳥といった重飲食と呼ばれる業態はすべてNG。
人気立地のため、反響が多数取れるものの、業態制限が大きなネックに。
契約へ向けて話がすすむ検討者がなかなか現れません。
ラーメン店独立開業者が出店を希望
そんな折、ひとりの買取希望者から手があがりました。ラーメン店の独立開業者です。
「ずっとこの場所で出店したいと思っていた」
こちらの物件からご自宅も近く、修行先も近かったため、出店するならこのエリアと心に決めていたそう。
しかし重飲食NGの本物件では、ラーメン店の入居は認められていません。
店舗そのまま売却サポートではさらにもう一歩踏み込んで、家主様にヒアリング。出店者が希望している「鶏白湯ラーメン」であれば、可能性があると判断し、貸主様と交渉を行うことに。
貸主様と交渉を重ね、入居を認めてもらう
ここで大切なのは、なぜ業種制限がかかっているか。
貸主様・管理会社様が「なにを気にして業種の制限を行っているのか」把握をすること。
その本当の原因をつかめれば、それに対する対策などを考慮したうえで再検討いただける可能性があるからです。
今回、貸主様が一番懸念したのは臭いの問題。
テナント周囲に迷惑をかけてしまわないか、心配されていました。
交渉するにも、まずは信頼関係がなにより大切。
打ち合わせを繰り返しおこなって、少しずつ交渉を進めていきます。
ただやみくもに交渉してもまったく意味はありません。
業種・業態の特性をしっかりと把握し、正確な情報を伝えて交渉を重ねることが重要です。
「ラーメン店はクサい」
これは一般的なイメージでしかありません。実際、あつかうスープによって臭いはさまざま。
臭いの強い代表格は豚骨ラーメンですが、鶏白湯はその真逆。臭いが少ないラーメンです。
加えて、本物件と同じくダクトが直吹きされた物件での出店実績がありました。
他でも問題なく営業している事実と、具体的な臭い対策をお伝えし、貸主様にご検討いただきました。
その結果「鶏白湯ラーメンであれば」と、無事に入居の承諾をいただくことができました。
引き継ぎ先を募集してから１カ月で成約。
交渉を重ねたにも関わらず、スピード感がある譲渡となりました。
今回の成約ポイント
家主様との交渉なしでは、成しえなかった居抜き譲渡です。
担当者の経験値によって、居抜き売却の成功確率は大きく変わります。
店舗不動産を多く取りあつかい、多くのパターンで成約実績がある居抜き業者を選ぶことをおすすめします。
ダイニングバー・バル・居酒屋の売却について
売却時の特徴と高額・スピード売却のポイント
飲食店売却の成約実績
失敗しない店舗売却は、出店サポートノウハウの有無で決まる
駅から遠いダイニングバーが譲渡に成功した、たった一つの理由（雑司が谷・池袋）
造作譲渡が認められない物件を、特別に居抜きで売却（千歳船橋駅）
高く譲渡・売却
