居抜き売却の基礎知識

店舗売却に失敗しないために、重視すべきポイントは？

店舗売却を成功させる要素は6つあります。
① 造作価格
② 募集のタイミング
③ 立地
④ 業態
⑤ 不動産取得の経済条件（家賃、保証金など）
⑥ 周辺の環境

自社物件ではなく賃貸店舗で経営している場合、自分でコントロールできる部分は① 造作価格と② 募集のタイミングの2つだけ。
そうなると、「適切な造作価格」「適切なタイミング（時期・期間）」で募集できるかどうかが成否を分けることとなります。

「造作価格」を設定する際に、厨房設備や・内装への評価だけでは損をすることがあります。
なぜなら、好立地の物件では物品・設備そのものの価値以上の値段がつくことも珍しくないから。
厨房設備が無いに等しい居抜き物件でも、120万円で売却が成功したこともあります。
厨房が中古品だからといって低い価格をつける必要はありません。

とはいえ、あまりにも高額な造作価格は居抜き売却のチャンスを大きく下げてしまいます。
居抜き物件を探している方は、貴店だけではなく多くの物件を視察し検討しています。
20〜30件の物件を見て回り、5つくらい物件を並行して検討している人も珍しくありません。
そのため、相場からかけ離れた売却価格では検討にも乗せられません。

結論としては、「立地を含めた総合評価」を相場に合わせて造作価格を考えます。
相場観を正確に捉えるためには「多様な立地」「異なる設備」「物件の形」「アクセスの良し悪し」「基礎設備のスペックや状態」「ひとつと同じものがない売主様の事情」・・・などなど膨大な数の物件に接し、実際の成約まで見届けてきた経験値が必要です。
そのため居抜き専門会社に査定を依頼するのが一般的ですが、依頼する会社によって大きく質が上下しますのでご注意ください。
居抜き専門でトップクラスの事業者である弊社では、過去のサポート数も2,700件超。そのため今までの成約から、現実的な「相場観」をデータとして保有しており、どこよりも正しくかつ売主様にもっともメリットがある、その両方を捉えた査定が可能です。

次に募集をかけるタイミングですが、解約予告を出す前がオススメです。
その理由は２つあります。

①居抜き譲渡ができず、スケルトン工事が発生する可能性がある
解約予告を通知すると、貸主（及び不動産会社）は次テナントを探しはじめます。
その募集は、スケルトンで戻されることを前提にしている場合があります。
スケルトンで入居する条件で、次テナントが決まった場合、原状復帰工事を避けることはできません。

②次のテナントから足元を見られる
スケルトン戻しの契約は賃貸店舗では一般的な条件で、入居者も契約時にそれを承知しています。
解約予告を出し、解約・撤退日が決まってしまうとどうなるでしょうか？
「あと少し待っていれば、価格が下がるかタダで譲ってもらえるのではいか」と買い手に交渉の余地と余裕を与えることになります。

だからこそ高額売却を目指すのであれば、解約予告を出す前に募集することをオススメします。

もちろん物件個々の状況によって適切な進め方は異なります。
無料査定や無料相談からお問い合わせください。個別の状況を踏まえ、店舗売却のプロがアドバイスいたします。